Guida alla cedolare secca

Un vero e proprio vademecum sulla cedolare secca. Questa è la circolare n. 26/E del 1° giugno, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha sciolto i dubbi sulla nuova modalità di tassazione delle locazioni di immobili a uso abitativo.

Con questa circolare l’Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti sulle nuove modalità di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo, con riferimento ai destinatari, alla scelta del regime, alle modalità di pagamento e alle sanzioni.

Questi chiarimenti erano molto attesi da contribuenti e professionisti. Chiarimenti che purtroppo continuano ad essere diffusi sotto scadenza.

Come d'abitudine Studio Panato: Dottori Commercialisti in Milano pubblica le guide predisposte dall'agenzia delle entrate per aiutare clienti e contribuenti a pianificare al meglio la loro posizione fiscale.

Scarica la GUIDA ALLA CEDOLARE SECCA: un quadro completo e schematico dell’intera disciplina.

Cosa è la cedolare secca?
L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.

La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta operata nella forma della cedolare secca.

Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario. L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione per il periodo di durata dell’opzione:

•  dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato; 
• dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2 % del canone pattuito; 
• dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio.

La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. 

In linea generale, l’opzione per la cedolare secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato; l’opzione da parte del locatore per l’accesso a detto regime esplica, tuttavia, effetti anche nei confronti del conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.

Per il periodo di durata dell’opzione, inoltre, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.

L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca è determinata con l’applicazione di una aliquota ordinaria del 21 per cento.

L’aliquota è ridotta al 19 per cento per i contratti a canone concordato disciplinati dall’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e per i contratti contemplati nell’articolo 8 della medesima legge relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

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Cedolare secca sugli affitti

1. Cedolare secca sugli affitti
Mentre stiamo riordinando le idee per preparare la monografia da inviare ai clienti di Studio, proviamo a fissare qualche riflessione sulla cedolare secca sugli affitti. Un'ottima, quanto criticata, opportunità per i proprietari persone fisiche di immobili ad uso abitativo dati in locazione. Ottima per il risparmio fiscale che può offrire, criticata essendo l'ennesima deroga la criterio della progressività della tassazione.  

La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo (con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo, sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. 

alle unità immobiliari abitative
L’opzione non può essere effettuata dai soggetti che operano in regime di impresa, arte o professione.

In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

2. Cedolare secca: imposte sostituite
L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituirà:

• l’Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione
• l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione
• l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.

Inoltre, la cedolare sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:

• alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca
• venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.

3. Cedolare secca: pianificazione fiscale

L'Amministrazione finanziaria ha finalmente reso noti i tempi e le modalità per esercitare l'opzione per la cedolare secca, la nuova forma di tassazione agevolata dei contratti di locazione di immobili abitativi.

Con questa nuova misura il proprietario di un immobile può scegliere di pagare un tributo forfettario del 21% sui proventi dell'affitto se il contratto di locazione è a canone libero e del 19% se, invece, è concordato. 

I contribuenti ed il loro commercialista devono analizzare, con opportune simulazioni, l’opportunità di aderire o meno a tale agevolazione.

Per valutare se la cedolare secca sia effettivamente conveniente occorre considerare tutte le variabili, tra cui in particolare:

• l’opzione alla “cedolare secca” impedisce di operare l’aumento del canone agganciato all’aumento ISTAT (anche ove previsto contrattualmente).
• l’opzione alla “cedolare secca” non fa venire meno l’obbligo di registrazione del contratto di locazione
• l’opzione alla “cedolare secca” impedisce di beneficiare della deduzione forfettaria sul canone di affitto previsto nel regime ordinario

4. Cedolare secca: modalità di esercizio dell’opzione.

Il direttore dell'Agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento per esercitare l'opzione per la cedolare secca sugli affitti. Il provvedimento presenta due modalità per effettuare l’opzione:

• la via principale è quella telematica esercitabile con un modello (Siria) disponibile sul sito internet delle Entrate:
• in alternativa c'è il prospetto cartaceo da presentare, in particolari situazioni, presso gli uffici in duplice copia.

5. Cedolare secca: opzione revocabile
Con l’emanazione del provvedimento attuativo del direttore dell’Agenzia delle Entrate è ora possibile effettuare la scelta per la cedolare secca mediante il software Siria disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate. L’opzione ha validità annuale.

Il proprietario potrà, però, revocare l'opzione esercitata sottoponendosi alla consueta tassazione progressiva, se lo riterrà conveniente.

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Pianificazione fiscale: l’eterna attesa dei provvedimenti attuativi

Molti nuovi adempimenti fiscali dovrebbero entrare in vigore nel 2011, ma i provvedimenti attuativi putroppo non sono ancora stati emanati, creando attesa e confusione tra professionisti ed imprese.

Ecco alcuni esempi:

• Transfer price: La scadenza del 28 dicembre è sempre più vicina ed ancora l'Agenzia delle Entrate non ha reso noto i chiarimenti dovuti.
• Cedolare secca sugli affitti al 20%: Il provvedimento, contenuto nel decreto attuativo del federalismo sull'autonomia impositiva dei Comuni, sarebbe dovuto partire dal 2011 ma manca la dovuta copertura finanziaria.
• Nuovo obbligo di comunicazione delle operazioni rilevanti ai fini Iva di importo superiore a 3.000 euro: le modalità e i termini saranno stabiliti da un provvedimento dell'Agenzia delle Entrate.
• Redditometro: si attendono i provvedimenti delle Entrate e un DM dell'Economia con i nuovi coefficienti/beni indice.

Troppa burocrazia va ad appesantire professionisti ed imprese, pur non entrando nel merito dei provvedimenti, di sicuro criticabile è il metodo con cui sono o a questo punto dovrebbero essere attuati.
Tutto questo va ad aggiungersi alla confusione generata dall' effetto annuncio a cui troppo spesso i nostri politici sono affezionati senza poi porre in essere le riforme annunciate.

Tutto ciò crea solo confusione minando il già fragile rapporto Stato/contribuente ed ostacola una seria pianificazione fiscale.

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Il Bel Paese

Leggo dai giornali di oggi:

•  Brancher, neo (e credo inutile) ministro da pochi giorni, chiede di fermare il processo grazie al legittimo impedimento;
•  Lippi, che da giovane pare giocasse nella Stella Rossa (cito Paolo Panerai su ItaliaOggi), perde i mondiali;
•  La D'Addario riesce a sbloccare le autorizzazioni per il residence abusivo;
•  In Sicilia una Srl (nell'entusiasmo della vicenda BP) neo costituita con un capitale sociale di 10.000 euro vorrebbe iniziare le trivellazioni in mare proprio sopra un vulcano sottomarino dormiente (ad oggi);
•  Expo: Stanca lascia;

 Fortuna che poi mi diletto con la service tax, l'aliquota secca sugli affitti e l'inps che grazie ad una nuova norma, fatta apposta per sconfessare le precedenti sentenze della Corte di Cassazione, chiederà agli amministratori e soci di srl la doppia iscrizione.

 

Leggo poco invece su Ichino e processo BR: forse un pò di solidarietà in prima pagina non farebbe male.

 

La patria del diritto è proprio un Bel Paese.

 

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