domenica 10 aprile 2011

Cedolare secca sugli affitti

1. Cedolare secca sugli affitti
Mentre stiamo riordinando le idee per preparare la monografia da inviare ai clienti di Studio, proviamo a fissare qualche riflessione sulla cedolare secca sugli affitti. Un'ottima, quanto criticata, opportunità per i proprietari persone fisiche di immobili ad uso abitativo dati in locazione. Ottima per il risparmio fiscale che può offrire, criticata essendo l'ennesima deroga la criterio della progressività della tassazione.  

La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo (con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo, sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. 
alle unità immobiliari abitative
L’opzione non può essere effettuata dai soggetti che operano in regime di impresa, arte o professione.

In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

2. Cedolare secca: imposte sostituite
L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituirà:
  • l’Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione
  • l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione
  • l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.
Inoltre, la cedolare sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:
  • alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca
  • venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.

3. Cedolare secca: pianificazione fiscale
L'Amministrazione finanziaria ha finalmente reso noti i tempi e le modalità per esercitare l'opzione per la cedolare secca, la nuova forma di tassazione agevolata dei contratti di locazione di immobili abitativi.
Con questa nuova misura il proprietario di un immobile può scegliere di pagare un tributo forfettario del 21% sui proventi dell'affitto se il contratto di locazione è a canone libero e del 19% se, invece, è concordato. 
I contribuenti ed il loro commercialista devono analizzare, con opportune simulazioni, l’opportunità di aderire o meno a tale agevolazione.
Per valutare se la cedolare secca sia effettivamente conveniente occorre considerare tutte le variabili, tra cui in particolare:
  • l’opzione alla “cedolare secca” impedisce di operare l’aumento del canone agganciato all’aumento ISTAT (anche ove previsto contrattualmente).
  • l’opzione alla “cedolare secca” non fa venire meno l’obbligo di registrazione del contratto di locazione
  • l’opzione alla “cedolare secca” impedisce di beneficiare della deduzione forfettaria sul canone di affitto previsto nel regime ordinario

4. Cedolare secca: modalità di esercizio dell’opzione.
Il direttore dell'Agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento per esercitare l'opzione per la cedolare secca sugli affitti. Il provvedimento presenta due modalità per effettuare l’opzione:
  • la via principale è quella telematica esercitabile con un modello (Siria) disponibile sul sito internet delle Entrate:
  • in alternativa c'è il prospetto cartaceo da presentare, in particolari situazioni, presso gli uffici in duplice copia.
5. Cedolare secca: opzione revocabile
Con l’emanazione del provvedimento attuativo del direttore dell’Agenzia delle Entrate è ora possibile effettuare la scelta per la cedolare secca mediante il software Siria disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate. L’opzione ha validità annuale.
Il proprietario potrà, però, revocare l'opzione esercitata sottoponendosi alla consueta tassazione progressiva, se lo riterrà conveniente.

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